Kraków rozważa podatek od pustostanów: co to oznacza dla deweloperów?

W ostatnich tygodniach w Krakowie rozgorzała dyskusja na temat możliwości wprowadzenia podwyższonego podatku od niesprzedanych mieszkań należących do deweloperów. Temat ten pojawił się po tym, jak Katowice jako pierwsze miasto w Polsce zdecydowały się na krok mający na celu opodatkowanie pustostanów – i od razu przykuł uwagę zarówno lokalnych polityków, jak i mieszkańców. Czy taki model ma szansę sprawdzić się w Krakowie i co właściwie może oznaczać dla miejskiego budżetu i rynku mieszkaniowego?

Dlaczego Kraków rozważa podatek od pustostanów?

Impulsem do rozważenia tego rozwiązania była decyzja władz Katowic o potraktowaniu niesprzedanych lokali jako majątku wykorzystywanego do prowadzenia działalności gospodarczej. Dla władz Krakowa taki ruch oznacza potencjalne zwiększenie dochodów miasta. Właśnie dlatego radni z klubu Kraków dla Mieszkańców przygotowali projekt uchwały, który zakłada, że deweloperzy musieliby płacić wyższy – biznesowy – podatek za mieszkania, które nie znalazły jeszcze nabywców.

Intencją pomysłodawców jest zmotywowanie firm do szybszego wprowadzania lokali na rynek i ograniczenia zjawiska utrzymywania pustych mieszkań. Jednak zanim w Krakowie zapadnie jakakolwiek decyzja, radni muszą wziąć pod uwagę zarówno potencjalne korzyści finansowe, jak i aspekty prawne takiego rozwiązania.

Jak miałoby wyglądać nowe opodatkowanie?

Kluczowym elementem propozycji jest zmiana klasyfikacji podatkowej: zamiast obecnej, niższej stawki dla mieszkań, miasto stosowałoby wyższą stawkę właściwą dla nieruchomości służących biznesowi. Praktyka ta zyskała już poparcie w Katowicach, gdzie władze powołują się na interpretację Naczelnego Sądu Administracyjnego – zgodnie z nią, inna stawka podatku jest uzasadniona, gdy nieruchomość faktycznie służy działalności gospodarczej.

Dla Krakowa oznacza to szansę na zwiększenie wpływów do budżetu – zwłaszcza w sytuacji, gdy liczba niesprzedanych lokali na rynku rośnie, a samorząd szuka sposobów na sfinansowanie miejskich inwestycji.

Co na to prawo? Ryzyko sporów i niejasności

O ile pomysł na pierwszy rzut oka może wydawać się prosty, to w praktyce jego realizacja wiąże się z szeregiem trudności prawnych. Eksperci przypominają, że zgodnie z orzecznictwem sądów, wysoką stawką podatku można objąć jedynie te lokale, które są rzeczywiście zajęte na potrzeby działalności gospodarczej. Sytuacja komplikuje się, gdy mieszkanie stoi puste lub jest oferowane na wynajem o charakterze mieszkalnym – wtedy podniesienie stawki podatku może być nieuzasadnione i łatwe do podważenia w sądzie.

Przykład Katowic pokazuje, że opieranie się wyłącznie na interpretacji prawa bez wyraźnych podstaw ustawowych może prowadzić do licznych sporów z podatnikami. Każdy deweloper, który uzna się za poszkodowanego, ma prawo walczyć o swoje racje przed sądem administracyjnym.

Możliwości rady miasta i ograniczenia ustawowe

Krakowska rada miasta – nawet jeśli uchwali nowe przepisy – nie ma pełnej swobody w kształtowaniu podatków. Może jedynie określać stawki w ramach istniejących regulacji ogólnopolskich. W praktyce oznacza to, że uchwała rady mogłaby być tylko formą sugestii interpretacyjnej dla urzędników, a nie nowym, wiążącym prawem. Ostateczne rozstrzygnięcie i tak należałoby do sądów administracyjnych, jeśli doszłoby do sporów z deweloperami.

Problem: jak właściwie zdefiniować pustostan?

Jednym z głównych wyzwań jest brak precyzyjnej definicji „pustostanu” w polskim prawie podatkowym. Mieszkania mogą być puste z bardzo różnych powodów i nie zawsze oznacza to celowe blokowanie podaży przez deweloperów. Prawo wymaga, aby wyższe stawki podatku stosować tylko wobec nieruchomości używanych do prowadzenia działalności gospodarczej, a nie po prostu będących w czyimś posiadaniu. Orzecznictwo Trybunału Konstytucyjnego również podkreśla, że samo posiadanie pustego lokalu nie jest wystarczającą przesłanką do podwyższenia podatku.

Wprowadzenie nowych przepisów bez doprecyzowania tego zagadnienia może prowadzić do niejasności i dalszych problemów interpretacyjnych.

Czego można się spodziewać?

Debata o podatku od pustostanów w Krakowie pokazuje, jak bardzo samorządy szukają nowych sposobów na poprawę finansów i walkę z problemem niedostępnych mieszkań. Pomysł przyciąga uwagę, ale jego wdrożenie nie będzie proste i wymaga starannego przygotowania pod względem prawnym. Wiele zależy nie tylko od decyzji radnych, ale także od interpretacji przepisów przez sądy oraz od dalszych zmian ustawowych na szczeblu krajowym. Dla mieszkańców ważne jest, aby rozwiązania były przejrzyste, sprawiedliwe i skuteczne – zarówno w kontekście miejskiego budżetu, jak i dostępności mieszkań na rynku.