Polska liderem wzrostów cen mieszkań w Europie: Kraków bije rekordy!

Europejski rynek nieruchomości przeżywa trudny okres, który dotyka zarówno potencjalnych nabywców, jak i inwestorów w całym regionie. Najnowsze dane z raportu Deloitte pokazują niepokojący obraz: spadająca liczba ukończonych projektów mieszkaniowych idzie w parze z gwałtownie rosnącymi cenami nieruchomości. Sytuacja ta szczególnie mocno uderza w polskich konsumentów.

Polska liderem wzrostów cen mieszkań w Europie

W Polsce ceny mieszkań podskoczyły o rekordowe 19 procent, co plasuje nasz kraj na czele europejskiej listy pod względem dynamiki wzrostów. Najbardziej dramatyczna sytuacja panuje w Krakowie, gdzie mieszkańcy muszą płacić średnio o 28,1 procent więcej niż rok temu za metr kwadratowy. Te liczby oznaczają, że mieszkanie, które rok temu kosztowało 500 tysięcy złotych, dziś może być wyceniane na ponad 640 tysięcy złotych.

Eksperci wskazują, że głównym powodem tej sytuacji jest rosnący popyt przy jednoczesnym ograniczeniu dostępności nowych lokali. Nawet zapowiadane przez banki centralne obniżki stóp procentowych mogą okazać się niewystarczające do zatrzymania tej niekorzystnej tendencji.

Bariery hamujące budownictwo mieszkaniowe

Sektor budowlany zmaga się z wieloma wyzwaniami, które bezpośrednio przekładają się na sytuację kupujących. Rosnąca inflacja podnosi koszty materiałów budowlanych i robocizny, podczas gdy coraz bardziej restrykcyjne przepisy dotyczące ochrony środowiska i planowania przestrzennego wydłużają proces realizacji inwestycji.

Rezultatem jest paradoksalna sytuacja: w 2024 roku w większości europejskich metropolii odnotowano historycznie wysokie ceny ofertowe mieszkań, a jednocześnie deweloperzy ograniczają liczbę nowych projektów. To błędne koło pogłębia kryzys dostępności mieszkań.

Geografia cen: od Ankary po Tel Awiw

Analiza 75 miast europejskich i bliskowschodnich ujawnia ogromne dysproporcje cenowe. Mediana cen osiągnęła poziom 3739 euro za metr kwadratowy, ale różnice między poszczególnymi lokalizacjami są dramatyczne.

Najbardziej przystępne cenowo pozostają rynki tureckie – w Ankarze metr kwadratowy można kupić za 905 euro. Podobnie atrakcyjne oferty znajdziemy w krajach bałkańskich: Bośni i Hercegowinie oraz Albanii, gdzie ceny rzadko przekraczają 2500 euro za metr.

Na przeciwnym biegunie znajdują się luksusowe rynki. Tel Awiw bije wszystkie rekordy z ceną blisko 14 tysięcy euro za metr kwadratowy. Niewiele tańsze są Luksemburg (ponad 11 tysięcy euro), Monachium (10,8 tysięcy) i Paryż (10,76 tysięcy euro). Te astronomiczne kwoty oznaczają, że standardowe mieszkanie o powierzchni 70 metrów kwadratowych w Tel Awiwie kosztuje niemal milion euro.

Rynek najmu: Warszawa w europejskiej średniej

Sytuacja na rynku najmu odzwierciedla podobne tendencje cenowe. Luksemburg ponownie zajmuje pierwsze miejsce z miesięcznym czynszem 43,4 euro za metr kwadratowy, a tuż za nim plasują się Paryż i Dublin.

Warszawa z wynikiem 17,9 euro za metr kwadratowy miesięcznie lokuje się dokładnie w europejskiej średniej, między Lizboną a Rzymem. To oznacza, że za typowe mieszkanie o powierzchni 50 metrów kwadratowych warszawscy najemcy płacą około 895 euro miesięcznie.

Pozostałe polskie metropolie – Kraków, Gdańsk i Wrocław – oferują niższe stawki, ale tempo ich wzrostu budzi niepokój analityków. Dominik Stojek z Deloitte podkreśla interesujący paradoks: różnice cenowe między polskimi miastami są znacznie mniejsze niż w krajach Europy Zachodniej, gdzie stolice często kosztują kilkukrotnie więcej od średniej krajowej.

Kredyty hipoteczne: bariera nie do przeskoczenia?

Dostępność finansowania mieszkań staje się coraz większym problemem dla przeciętnych obywateli. Wskaźnik dostępności cenowej – pokazujący, ile rocznych pensji potrzeba na zakup 70-metrowego mieszkania – rośnie szybciej niż wynagrodzenia w większości europejskich krajów.

Najtrudniejsza sytuacja panuje w Amsterdamie, Atenach i Pradze, gdzie potencjalni kupujący muszą odłożyć ponad 15 rocznych pensji na wymarzony lokal. W praktyce oznacza to, że przy średnich zarobkach i braku innych źródeł finansowania, zakup mieszkania może zająć całe dekady oszczędzania.

Polskie miasta prezentują się na tym tle stosunkowo korzystnie. Katowice wyróżniają się najlepszą dostępnością – mieszkanie można kupić za równowartość 7,1 rocznych pensji. Warszawa wymaga już 9,7 rocznych wynagrodzeń, co nadal jest wynikiem lepszym niż w Budapeszcie (11,4), Bratysławie (12,3) czy wspomnianej Pradze (15 rocznych pensji).

Koszty kredytów hipotecznych również różnią się znacząco między krajami. Średnie oprocentowanie w Europie wynosi nieco poniżej 4 procent, ale Polska znajduje się w grupie krajów z najwyższymi stopami. Z oprocentowaniem 7,67 procent zajmujemy drugie miejsce od końca, wyprzedzając jedynie Węgry (9,35 procent). Dla porównania, w Bułgarii i Chorwacji kredyty można uzyskać poniżej 3 procent.

Kryzys podaży: mniej mieszkań, więcej problemów

Podstawową przyczyną obecnego kryzysu mieszkaniowego jest systematycznie malejąca podaż nowych lokali. W 2024 roku ponad połowa analizowanych krajów odnotowała spadek liczby mieszkań oddanych do użytku w porównaniu z rokiem poprzednim.

Najbardziej dramatyczne spadki wystąpiły w Finlandii, na Węgrzech i w Czechach, gdzie liczba nowych mieszkań zmniejszyła się o kilkadziesiąt procent. Ta tendencja oznacza, że w nadchodzących latach niedobór mieszkań może się jeszcze pogłębić.

Polska, mimo spadku o 9,3 procent, nadal pozostaje jednym z liderów europejskiego budownictwa mieszkaniowego. Z wynikiem blisko 200 tysięcy nowych mieszkań plasujemy się na czwartym miejscu w Europie, ustępując jedynie Turcji, Francji i Niemcom. Przeliczając te dane na tysiąc mieszkańców, osiągamy trzeci najwyższy wynik na kontynencie.

Niepokojące sygnały płyną jednak z największych polskich miast. Warszawa zanotowała spadek liczby nowych inwestycji o 37 procent, a Wrocław aż o 45 procent. To oznacza, że mieszkańcy tych metropolii mogą spodziewać się dalszych wzrostów cen w najbliższych latach.

Perspektywy dla kupujących i najemców

Obecne trendy na europejskim rynku mieszkaniowym nie napawają optymizmem. Kombinacja rosnących cen, malejącej podaży nowych mieszkań i wysokich kosztów finansowania tworzy trudne warunki zarówno dla pierwszych nabywców, jak i inwestorów. Szczególnie młode pokolenie może mieć problemy z wejściem na rynek nieruchomości, co może pogłębić społeczne nierówności i wpłynąć na demografię europejskich miast.

Eksperci przewidują, że bez zdecydowanych działań ze strony rządów – od liberalizacji przepisów budowlanych po programy wsparcia mieszkaniowego – sytuacja może się jeszcze pogorszyć. Kluczowe będzie znalezienie równowagi między ochroną środowiska a potrzebami mieszkaniowymi rosnącej populacji miejskiej.